Единственное жильё — та собственность, которую закон о банкротстве защищает особенно строго. По общему правилу квартиру или дом, где живёт должник и другого пригодного для проживания помещения у него нет, отобрать и продать за долги нельзя. Но у этого правила есть громкое исключение — ипотека. Разбираем, когда жильё сохраняют, а когда включают в конкурсную массу.
Исполнительский иммунитет: почему жильё защищено
Российское законодательство исходит из того, что у человека должна остаться крыша над головой даже после расчётов с кредиторами. Это правило называют исполнительским иммунитетом, а закреплено оно в абзаце 2 части 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса. Когда гражданин проходит процедуру банкротства по закону № 127-ФЗ, финансовый управляющий формирует конкурсную массу — имущество, которое пойдёт с торгов. Единственное пригодное для постоянного проживания жильё в эту массу не включается.
Иммунитет действует независимо от площади и стоимости квартиры, если у должника и его семьи нет другого жилья. Не имеет значения и размер долга: даже при задолженности в несколько миллионов рублей продать единственную квартиру просто «в счёт погашения» нельзя.
Под защиту статьи 446 ГПК попадает не только сама квартира:
- Жилое помещение — квартира, дом или его часть, где фактически проживает должник.
- Земельный участок, на котором расположено это единственное жильё.
- Предметы обычной домашней обстановки, личные вещи и вещи первой необходимости.
Что ещё остаётся у должника, а что уходит с торгов, мы подробно разобрали в статье какое имущество заберут при банкротстве.
Ипотека — главное исключение из правила
Самое болезненное исключение — жильё, которое находится в ипотеке или другом залоге. Если квартира куплена в кредит и является предметом залога, исполнительский иммунитет на неё не распространяется. Банк-залогодержатель вправе обратить взыскание на такую недвижимость, даже когда это единственное жильё должника и в нём прописаны дети.
Заложенная квартира включается в конкурсную массу и продаётся с торгов. Из вырученных денег до 80% получает залоговый кредитор, часть уходит на расходы процедуры, а остаток распределяется между другими кредиторами. Это следует из статьи 213.25 закона № 127-ФЗ и общих правил о залоге.
Что изменилось с ноября 2024 года
С 8 ноября 2024 года у ипотечных должников появился новый инструмент. Статья 213.10-1 закона о банкротстве разрешает заключить отдельное мировое соглашение или локальный план реструктуризации только по ипотечному долгу. Если гражданин или третье лицо за него продолжает платить по графику, единственное ипотечное жильё выводят из-под реализации и сохраняют за семьёй, а остальные долги при этом списываются.
«Ипотечная квартира — самый частый камень преткновения. Но с конца 2024 года у людей появился реальный шанс сохранить её через отдельное соглашение с банком, не срывая при этом списание остальных долгов», — поясняет арбитражный управляющий.
Роскошное жильё и позиция Верховного суда
Иммунитет единственного жилья не абсолютен. Ещё в 2021 году Конституционный суд в постановлении от 26 апреля 2021 года № 15-П указал: суд вправе отказать в защите, если жильё явно превышает разумные потребности должника в жилище. Такое имущество называют «роскошным» — например, просторный загородный дом или многокомнатная квартира большой площади.
Однако просто так лишить человека крыши над головой нельзя. Кредиторы обязаны предоставить должнику замещающее жильё — квартиру меньшей площади в том же населённом пункте, соответствующую нормам предоставления. Верховный суд неоднократно подчёркивал: продажа большой квартиры с покупкой скромной допустима лишь тогда, когда разница действительно покроет значительную часть долгов и улучшит положение кредиторов.
Верховный суд: о сохранении единственного жилья при банкротстве
Справочная информацияДоля в квартире и прописанные дети
Нередко должнику принадлежит не вся квартира, а только доля в праве собственности. Если это жильё единственное, иммунитет распространяется и на долю — её не продадут. А вот доля во «втором» жилье, где должник фактически не проживает и имеет другое жильё, может быть реализована в счёт долгов.
Регистрация несовершеннолетних детей сама по себе не спасает ипотечную квартиру от продажи, но усиливает позицию должника в споре о «роскошном» жилье. При реализации залоговой недвижимости к делу нередко привлекают органы опеки, а семье дают разумное время найти новое жильё.
- Единственная квартира в долевой собственности защищена целиком.
- Доля во втором жилье может попасть в конкурсную массу.
- Прописка детей не отменяет право банка на залоговую ипотечную квартиру.
Что делать, если жильё в ипотеке
Если ваше единственное жильё в ипотеке, паниковать рано. Есть несколько законных стратегий сохранить квартиру:
- Заключить отдельное мировое соглашение по ипотеке (ст. 213.10-1) и продолжать платить по графику.
- Договориться, чтобы платежи вносило третье лицо — родственник или созаёмщик.
- Проверить, не пропустил ли банк срок включения залоговых требований в реестр.
- Убедиться, что до банкротства не было сомнительных сделок с недвижимостью.
О том, какие сделки управляющий вправе оспорить, читайте в материале оспаривание сделок за три года, а базовые понятия процедуры собраны в справочной информации.
Сопровождение банкротства с ипотекой — сложная задача, поэтому выбирайте юристов с опытом именно таких дел. Сравните условия в рейтинге компаний и почитайте отзывы клиентов, которым удалось сохранить жильё.
Боитесь потерять квартиру при банкротстве?
Задайте вопрос юристу — специалист бесплатно оценит вашу ситуацию с жильём и ипотекой и подскажет, как защитить недвижимость в вашем случае.
Частые вопросы
Могут ли забрать единственное жильё при банкротстве?
По общему правилу нет. Единственное пригодное для проживания жильё защищено исполнительским иммунитетом по статье 446 ГПК РФ и не включается в конкурсную массу. Исключение — жильё в ипотеке или другом залоге: его продают даже если оно единственное.
Продадут ли ипотечную квартиру, если она единственная?
Да. На заложенную по ипотеке недвижимость исполнительский иммунитет не распространяется. Квартира включается в конкурсную массу и продаётся с торгов, до 80% выручки получает банк-залогодержатель. Сохранить жильё можно через отдельное мировое соглашение по ипотеке.
Защищена ли доля в квартире при банкротстве?
Если доля находится в единственном жилье должника, иммунитет распространяется и на неё — долю не продадут. А доля во втором жилье, где должник фактически не проживает, может быть реализована в счёт долгов.
Можно ли сохранить ипотечное жильё при банкротстве?
Да. С 8 ноября 2024 года статья 213.10-1 закона № 127-ФЗ разрешает заключить отдельное мировое соглашение или локальный план реструктуризации только по ипотечному долгу. Если платежи вносятся по графику, единственное ипотечное жильё выводят из-под реализации.
Комментарии 3
Наконец нашла внятное объяснение про ипотеку. У меня единственная квартира, но она в залоге у банка — теперь понимаю, что защита 446-й статьи на неё не действует. Буду узнавать про мировое соглашение.
Прошёл банкротство в этом году и ипотечную квартиру удалось сохранить — заключили отдельное соглашение по ипотеке, платит жена как созаёмщик. Остальные долги списали. Так что новый закон реально работает.
Подскажите, у меня доля 1/3 в единственной квартире, дети прописаны. Правильно понимаю, что раз квартира не в ипотеке, мою долю не тронут? Очень переживаю за жильё.